Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Вопрос о том, куда вложить деньги, актуален всегда, но особенно — когда происходят экономические изменения. Одним из популярных инструментов для инвестирования остается недвижимость — жилые и коммерческие объекты востребованы и могут приносить хорошую прибыль.

Рассказываем, как и в какую недвижимость инвестировать и что для этого нужно

Цели инвестирования в недвижимость

Инвестирование — это вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:

• Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
• Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не потеряют в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
• Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберемся, какие достоинства и недостатки есть у инвестиций в недвижимость.

Плюсы

• Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
• Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
• Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
• Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Ее стоимость только увеличивается.
• Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

• Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
• Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнет приносить доход сверх стоимости в лучшем случае через 10-20 лет.
• Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог на имущество.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость в России — простой и надежный способ сохранения денег. Но отнеситесь к этому вложению ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, спонтанная покупка квартиры без сдачи ее в аренду из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание. 

По словам экспертов, инвестирование в недвижимость в нынешнее время может быть выгодным, но при определенных условиях.

Оправданность инвестиций зависит в первую очередь от того, последний вы миллион инвестируете или нет. Доходность — это всегда плата за риск. Сегодня в краткосрочной перспективе я не считаю недвижимость оправданным способом инвестиций. И надо помнить, что у любого человека есть единственный актив — количество часов, которое ему осталось прожить. И если ты хочешь прожить это время хорошо, то лучше здесь и сейчас купить дом или квартиру в хорошем месте. Это главная инвестиция — в свой комфорт и в комфорт своей семьи. Инвестиции в себя в наше неспокойное время — самое разумное.

Именно сейчас инвестировать в недвижимость нужно очень и очень аккуратно. Если мы говорим про новостройки, то не стоит доверять красивой рекламе застройщиков — лучше предварительно пообщаться с экспертом-риелтором, который покажет реальную картину мира. Если же мы говорим про вторичку, то тут еще больше нюансов: начиная от рисков мошенничества и переговоров с собственником о цене заканчивая правильным оформлением всех документов.

С точки зрения потенциальной доходности таких инвестиций вопрос тоже неоднозначный, так как цены на множество объектов в моменте кажутся завышенными. К тому же есть альтернативные инструменты, которые в краткосрочном периоде могут дать высокую доходность с минимальным уровнем риска, например, облигации федерального займа (ОФЗ) и депозиты.

Недвижимость была, есть и будет надежным активом для сохранения сбережений. Однако в разные периоды доля ликвидных предложений на рынке сильно отличается. В период рекордно низких ипотечных ставок практически любой объект, приобретенный в новостройке на этапе котлована, давал 20-30% доходности, а на вторичном рынке можно было еще и дополнительно сдавать квартиру в аренду, получая пассивный доход. Сейчас же доля ликвидных объектов на фоне ограниченного спроса значительно меньше.

Поэтому нужно четко понимать стратегию: в какую недвижимость вкладывать, на какой срок и каким образом получать доход. К примеру, на вторичном рынке достаточно большой пул объектов реализуется с дисконтом, и такой ликвидный актив изначально защищен более низкой рыночной ценой.

Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооцененные, но востребованные объекты.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования. 

Жилая недвижимость. Наиболее распространенный вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они часто дешевле остальных видов недвижимости. Сама сделка купли-продажи стандартна, но требует тщательной юридической проверки участка перед покупкой. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны у жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы "раскачать" спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживленном месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Ликвидные и привлекательные с точки зрения инвестирования объекты есть в каждой категории недвижимости. Просто нужно тщательно их анализировать, вникать во все, аргументированно торговаться. Заниматься этим самому, будучи не погруженным в специфику рынка, крайне непросто. Мало кто может себе это позволить, да и цена ошибки слишком велика.

Универсального рецепта выгодного вложения в недвижимость нет. Это очень индивидуальная история, где необходимо оценивать динамику цен на аналогичные объекты, возможность их роста за счет развития инфраструктуры или транспортной доступности, баланс спроса и предложения в конкретном сегменте в выбранной локации. Хорошие и ликвидные варианты есть как на вторичном и первичном рынке, так и в сегменте земельных участков.

Выбрать недвижимость

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберем источники риска.

Неудачное месторасположение. Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

Форс-мажоры. Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведет к падению спроса и стоимости.

Недобросовестные арендаторы. Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

Амортизация. Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов. 

Заморозка строительства. Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жилье и получить его намного позже обещанного срока, выбирайте аккредитованных застройщиков.

Мошенничество. В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Обезопасить сделку поможет юридическая проверка недвижимости.

Способы инвестирования в недвижимость

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.

У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.

Сдача в аренду

Квартира в долгосрочную аренду. Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.

Посуточная аренда квартиры. Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 7%, то при сдаче посуточно — до 25%. Минус — трудозатраты. Вам придется ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Еще есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт. 

Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Еще есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж. 

Сдача в аренду гаража или парковочного места. Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку. 

Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жилье дешево, вкладываете в ремонт от 200 тыс. руб. и продаете в два раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

1. Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
2. Убедитесь в надежности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
3. Подберите для покупки ликвидный объект.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций:

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 5-25%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость вырастет на 5-20%. Но в этом случае тоже следует помнить о необходимости согласования работ.

Качественный ремонт. Ремонт может повысить стоимость квартиры в полтора раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 млн руб., вы сделали ремонт на 300-500 тыс. руб. — теперь цену можно повышать до 4,2 млн руб.

Бесплатно и быстро узнать рыночную стоимость недвижимости можно на Домклик. Для этого достаточно указать адрес дома, количество комнат и площадь квартиры. Сервис покажет цену недвижимости для продажи и ее сдачи в аренду, а вместе с ней график с изменением стоимости в разные периоды и варианты похожих объявлений и сделок.

Инвестиции в недвижимость: заключение

• Недвижимость остается одной из наименее рискованных сфер для инвестирования. 
• Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль часто получают от покупки новостроек.
• Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
• Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: перепланировка, достройка и ремонт.