Итоги отмены массовой льготной ипотеки: оценка игроков рынка

Год назад, в июле 2024-го, перестала действовать массовая льготная ипотека: завершилась программа "Господдержка" и ужесточились условия "Семейной ипотеки". Каких целей удалось достичь благодаря этому, а каких нет, и принесли ли изменения пользу рынку и покупателям? Задали эти вопросы представителям агентств недвижимости и застройщиков.

Напомним, "Господдержка" позволяла взять ипотеку на новостройки, дома от подрядчика и ИЖС по ставке 8% и была доступна практически каждому жителю России. Программа работала с весны 2020-го как антикризисная мера в пандемию, ее неоднократно продлевали и меняли. Но в очередной раз — в 2024 году — "Господдержку" решили не продлевать, и с июля она прекратила свое действие.

Чуть позднее изменились условия "Семейной ипотеки" со ставкой 6%. Программа стала более адресной, то есть круг потенциальных заемщиков существенно сузился.

Удалось ли решить поставленные задачи сокращением госпрограмм

Отмена массовой льготной ипотеки должна была охладить ипотечный рынок, замедлить темпы роста цен на жилье и сократить ценовой разрыв между первичкой и вторичкой. Данные Центробанка говорят о том, что выдачи ипотеки стабилизировать удалось: если в рекордный 2023 год в среднем в месяц россияне брали кредиты на 780 млрд руб., в мае 2025-го это значение находилось уже на уровне 287 млрд руб. В первой половине 2024 года результаты были скромнее, но по большей части превышали сумму в 440 млрд руб., а в ажиотажном июне и вовсе достигли 788 млрд руб.

Но затормозило рынок не только завершение массовой льготной ипотеки. На то же время пришлось заметное увеличение ключевой ставки: в начале лета 2024 года она составляла 16%, а с октября надолго закрепилась на уровне 21%.

Недавнее исследование аналитиков Домклик подтверждает эти данные на примере Сбера. Так, согласно им, объемы ипотечного кредитования в банке в июле 2024-го — июне 2025-го сократились на 49,2% по сравнению с аналогичным периодом 2023-2024 годов. Больше всего спрос упал на рыночные программы: в условиях повышения ключевой ставки с 18% до 21% во втором полугодии 2024-го они стали менее привлекательными.

Эксперты, в свою очередь, тоже видят, что рынок охладился, а цены на жилье стали расти медленнее, однако ряд проблем в отрасли сохраняется.

Однако ключевые проблемы, по мнению эксперта, остались: глобально недвижимость не подешевела, при этом рыночная ипотека при ставках в районе 25% стала недоступной, а строительство жилья замедлилось. Что еще важно — доступность жилья для среднего класса снизилась, отметила она.

Эксперты считают сокращение госпрограмм без альтернативных механизмов поддержки ударом по рынку, покупателю и отрасли в целом. Особенно, по их словам, это чувствуется в городах, где уровень доходов ниже, чем в столицах, и где ипотека — единственный доступный инструмент покупки жилья.

Однако снижение спроса на ипотеку, началось задолго до отмены массовых льгот, а именно с цикла повышения ключевой ставки в 2022 году. Именно это решение стало главным стоп-фактором при выборе базовых ипотечных программ: ставка выросла до заградительных уровней, и классическая ипотека для многих перестала быть даже теоретически доступной. Аналогичная ситуация и в сегменте апартаментов: отсутствие доступа к бюджетным ипотечным инструментам оставило на рынке лишь инвесторов с собственными деньгами.

Как отмена массовой льготной ипотеки повлияла на рынок и граждан: позитивные и негативные эффекты

Среди плюсов 

• рынок стал более устойчивым.
• помощь оказывается реально нуждающимся людям;
• снизилась конкуренция за новостройки, что позволяет получать хорошие скидки, подарки (кладовки/парковки/ремонт) от застройщиков.

Но минусы тоже есть: это и резкое падение доступности жилья для среднего класса, и риски дефицита квадратных метров в будущем.

"Как итог — пока баланс найден не до конца. Нужны новые меры поддержки, например, расширение адресных программ, а также снижение базовых ставок. Все должно быть в балансе — без перекосов в ту или иную сторону.

Спрос на рынке недвижимости стал узко сегментирован. "Он сосредоточился, с одной стороны, в самом нижнем ценовом диапазоне — это преимущественно сделки с использованием "Семейной ипотеки" на квартиры до 7 млн руб. при кредите до 6 млн руб. Здесь покупатель руководствуется не реальной потребностью в жилье, а возможностью взять последнюю доступную льготную ипотеку. Это часто эмоциональные покупки, продиктованные страхом упустить шанс, а не логикой улучшения условий жизни".

С другой стороны — стали более активны обеспеченные покупатели. Они берут жилье в рассрочку, покупают его без ипотеки, оценивают проекты с точки зрения инфраструктуры, локации, инвестиционной привлекательности и возможного роста стоимости в будущем. С их стороны заметен зрелый и расчетливый спрос.

"В итоге с рынка практически исчез основной двигатель — средний класс. Те, кто раньше создавал оборот на вторичке, расширялся, переезжал, улучшал качество жизни. Сегодня они вытеснены из сделки высокой ставкой и отсутствием адекватных финансовых инструментов. Рынок сжался и поляризовался — остались только те, кто может себе позволить, и те, кому сейчас выдают ипотеку".

Дмитрий Жуков из "Этажей" видит пользу от сокращения госпрограмм прежде всего в том, что застройщики стали более обдуманно подходить к выводу новых проектов и самого продукта. Во-вторых, они начали избавляться от лишних площадок, которые приобрели, но не используют. При этом земля простаивает, а деньги из оборота у девелоперов тоже выведены, объясняет он.

Что касается негативных эффектов, ипотека для среднестатистического потребителя стала менее доступной, говорит эксперт, но на это повлияла также и высокая ключевая ставка. Еще один минус, который выделил Дмитрий Жуков, — сокращение средней площади квартиры, покупаемой по льготной ипотеке.

Что дала отмена массовой льготной ипотеки: основные выводы

1. Сокращение госпрограмм уменьшило спрос на ипотеку, сделав рынок менее перегретым, при этом цены на недвижимость остаются высокими, хотя темпы их роста и замедлились.
2. Отмена "Господдержки" и изменение условий "Семейной ипотеки" вкупе с повышением ключевой ставки значительно снизили доступность жилья.
3. Растут издержки девелоперов, им приходится справляться с увеличением себестоимости, снижением покупательской активности и ожиданиями со стороны клиентов.
4. Число запусков новых проектов сократилось, одновременно с этим застройщики стали чаще давать скидки.