Домклик и СберИндекс изучили динамику цен на рынке недвижимости в октябре 2025 года

Аналитики Домклик и СберИндекс в совместном исследовании описали основные тенденции на рынке недвижимости в октябре 2025 года.

Как ведут себя спрос и предложение в сегменте новостроек и на вторичке, что будет с ценами в ближайшем будущем и какие тенденции наблюдаются на рынке недвижимости прямо сейчас — рассказываем, что удалось узнать аналитикам и к каким выводам они пришли.

Высокий спрос на жилье ускорил рост цен

Рост цен на первичном и вторичном рынках несколько ускорился: за 12 месяцев новостройки и готовое жилье прибавили 5,2% и 7,6%.

Этот процесс связан с активизацией спроса: количество сделок на первичном и вторичном рынках растет пять месяцев подряд: с июня по октябрь.

При этом если на первичном рынке цены ниже инфляции, то на вторичном они уже превысили ее уровень, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ. Разрыв между стоимостью кв. м между новостройками и готовым жильем последних 10 лет постройки составил 8,2%. При этом цены на такое жилье выросли за год на 8,7%.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, составила в октябре до 163,4 тыс. руб., но в целом этот сегмент растет быстрее новостроек (+8,7% г/г против +5,2% г/г). Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних десяти лет постройки составил 8,2%.

Стоимость готовой недвижимости советской постройки выросла до 106,1 тыс. руб. за кв. м.

Стоимость квартир в новостройках в октябре 2025 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера — ЦФА), в октябре средняя стоимость кв. м на первичном рынке РФ выросла на 0,6%, составив 177,9 тыс. руб. При этом сам темп роста увеличивается второй месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (373,3 тыс. руб. за кв. м), Санкт-Петербург (245,4 тыс. руб.), Московская область (195,7 тыс. руб.), Республика Татарстан (195,2 тыс. руб.) и Ленинградская область (182,7 тыс. руб.). В Санкт-Петербурге четвертый месяц подряд цены снижаются, однако этот процесс замедляется.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, четвертый месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в октябре стоимость кв. м составила 102,4 тыс. руб., 123,3 тыс. руб., 123,7 тыс. руб. и 127,5 тыс. руб. соответственно. При этом во всех этих регионах цены выросли.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в октябре различие между ценой кв. м в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ выросло 13,0% после 12,4% в сентябре.

Напомним, что после снижения в июне 2024 года, этот показатель колеблется в целом в пределах 10-12%. Сейчас, возможно, есть тенденция к его повышению (подобная тенденция уже намечалась в июле-августе). Самые высокие значения этого показателя отмечены Москве (29,0%), Санкт-Петербурге (21,4%) и Нижегородской области (19,3%).

В трех регионах цены сделок оказались выше цен объявлений. В их числе третий месяц подряд Ленинградская и Ростовская области (цена объявлений к сделкам: -6,8%, -0,3% соответственно) и второй месяц подряд — Пензенская область (-2,8%).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в октябре стоимость кв. м по стране выросла на 0,6% до 177,9 тыс. руб. Цены растут шестой месяц подряд.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц вновь зафиксирован в Московской области (1,7%), Красноярском крае (1,5%) и Москве (1,2%). Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Удмуртской Республике (18,4%), Ленинградской и Нижегородской областях (15,1% и 12,2% соответственно).

При этом в Удмуртской Республике цены растут 15 месяцев подряд.

Снижение цен по сравнению с сентябрем отмечено в трех из крупнейших регионов: Санкт-Петербурге (-0,6%), Свердловской области (-0,4%) и Краснодарском крае (-0,3%).

Что будет с ценами на первичном рынке

Рост цен на первичное жилье по-прежнему не догоняет инфляцию — в октябре рост год к году составил 5,2%.

При этом доля ежемесячных продаж от всего объёма стройки впервые более чем за год превысила "заколдованный" рубеж 2%, составив 2,1%.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) несколько вырос, но продолжает находиться ниже значений 2022-2023 гг. Это показывает неготовность цен к быстрому росту, иными словами, застройщики все еще не могут переложить рост своих издержек в цену. Драйверами роста цен остаются московский регион и Ленинградская область.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки продолжает расти — как и должно происходить на ожидании дальнейшего роста цен, который наблюдается в столице шестой месяц подряд.

В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки вырос за счет того, что выросло предложение на фоне продолжающегося снижения цен.

По всей видимости, застройщики пытаются таким образом препятствовать снижению маржинальности, тем более что спрос последние месяцы относительно высок: распроданность держится на уровне 39-40%.

Стоимость вторичной недвижимости в октябре 2025 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в октябре средняя стоимость кв. м на рынке вторичного жилья составила 118,3 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир — в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за кв. м составляет 320,0 тыс. руб. и 215,3 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятерки лидеров также не изменилась, в нее входят Московская область (150,8 тыс. руб.), Краснодарский край (144,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,9 тыс. руб.). Во всех этих регионах цена выросла.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Саратовской, Челябинской и Кемеровской областях. При этом в Челябинской и Кемеровской областях цена снизилась после двух месяцев роста.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в октябре выросла после снижения в сентябре до 135,0 тыс. руб., соотношение цены предложения к цене сделки несколько выросло до 14,1% с 13,5%.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе — ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье за месяц вновь ускорился — до 0,7% против 0,6% в сентябре. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 7,6%, быстрее роста цен на первичном рынке (5,2%).

В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020-2024 гг.

В случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жилье начнет создавать более серьезную конкуренцию новостройкам.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост отмечен в Санкт-Петербурге (1,5% м/м), Москве (1,4% м/м, десятый подряд месяц роста), Ленинградской и Новосибирской областях (по 1,3% м/м). При этом цены на новостройки в Санкт-Петербурге четвертый месяц подряд снижаются.

Цены также снизились в Свердловской области (-1,1%), Челябинской и Кемеровской областях (-0,2% и -0,1% соответственно).

Что будет с ценами на вторичном рынке

На вторичном рынке несколько вырос разрыв между ценой предложения и сделки, однако в целом пока продолжается тенденция к сокращению этого показателя, который со второй половины 2023 года ни разу не превысил значение 18%.

Широта рынка

В октябре как на первичном, так и на вторичном рынках рынке вновь снизилось количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жилье.